「預金連動型住宅ローン」で手元資金を残しながら金利負担を軽減！

こんにちは、やまけんです。
金利上昇や経済の不確実性の高まりを受け、住宅ローンの選び方が大きく変化しています。そんな中、改めて注目を集めているのが「預金連動型住宅ローン」です。預金額に応じて金利を軽減する仕組みは、金利変動時代にマイホームを検討している方にとって大きな魅力と言えるでしょう。

2026年2月から楽天銀行が変動型住宅ローンの利上げを決定し、大手銀行も春以降の追随が予想される中、変動金利の上昇は待ったなしの局面に！
返済負担を軽減する選択肢のひとつとして、預金連動型住宅ローンのメリット・デメリットや具体的な商品例を見ていきましょう。

【預金連動型住宅ローンの仕組み】

預金連動型住宅ローンを利用する金融機関の普通預金残高に応じて、ローンの金利負担を軽減できます。
基本的な計算方法は下記の通りです。

〈例〉住宅ローン残高:3,000万円、普通預金残高:500万円の場合
　　
　3,000万円－500万円＝2,500万円
　→実際に金利がかかるのは差額の2,500万円のみ

ただし、金融機関によって金利を軽減する仕組みが異なるので注意しましょう。

①金利差し引き方式
預金残高分の元本に金利がかからない仕組み。預金が1,000万円あれば、住宅ローンのうち1,000万円分は金利0%になります。

②キャッシュバック方式
通常通り全額に金利がかかり、預金残高に応じた利息相当額が後日キャッシュバックされる仕組みです。実質的な負担は①と同じですが、毎月の返済額の見え方が異なります。

③金利優遇方式
預金残高に応じて適用金利そのものが段階的に引き下げられます。預金とローンが連動することで、預金を手元に残しながら実質的な金利負担を軽減できる点が最大の特徴です。

【預金連動型住宅ローンのメリット】

● 手元資金を残しながら利息負担を軽減
通常の繰上返済では、資金を返済に充てると手元から資金がなくなりますが、預金連動型なら預金として手元に置いたまま同等の金利軽減効果が得られます。
急な出費や教育資金、老後資金など、将来の資金需要に備えながらローン負担を抑えられる点は大きな魅力です。

●住宅ローン控除との併用で節税効果を最大化
繰上返済するとローン残高が減り、住宅ローン控除（年末残高の0.7%を所得税・住民税から控除）の恩恵が小さくなります。
一方、預金連動型ならローン残高は維持したまま金利負担だけを減らせるため、控除を最大限活用しながら実質的な支払利息を抑えることが可能です。

●金利上昇へのリスクヘッジ
変動金利の場合、将来の金利上昇が不安材料になります。預金連動型なら、預金を増やすことで金利上昇時の負担増を相殺できるため、心理的な安心感が得られます。

【預金連動型住宅ローンのデメリット（注意点）】

●金融機関によっては利用に一定の預金が必要
一定の預金額に達しない場合は、預金連動型住宅ローンを利用できない場合があります。また金融機関によっては契約後も一定の預金額を保つ必要があり、基準額ぎりぎりの場合は、手元資金を残せるという預金連動型住宅ローンのメリットを享受できません。

●預金残高が少ないと恩恵が限定的
預金連動型の最大の効果は「預金残高が多い時」に発揮されます。預金が少なければ通常の住宅ローンと変わらず、むしろ以下のデメリットばかりが目立つ可能性があります。

●基準金利や事務手数料が比較的高め
預金連動型の適用金利や事務手数料は、通常の変動金利より高く設定されていることがあります。預金残高が十分でないと、かえって総返済額が増えるリスクもあるため注意が必要です。

●預金を引き出すと金利負担が増加
預金を引き出すと金利負担が増えるため、大きな出費があると返済額が跳ね上がる可能性があります。

●対応可能な金融機関が限定的
預金連動型住宅ローンを提供している金融機関は現状少なく、選択肢が限定されます。

●独自の条件や手数料に要注意
金融機関によっては、特定の預金口座の開設など独自のルールが設けられています。変動金利のリスクヘッジとして設けられている「5年ルール」や「125％ルール」が適用されないローン商品も。また預金連動型住宅ローンは、多くの場合、事務手数料が通常より高めに設定されています。

●投資機会の損失
預金で金利を相殺するより、その資金を投資に回した方がリターンが大きい可能性もあります。

【預金連動型住宅ローン商品】

●東京スター銀行：預金連動型「スターワン住宅ローン」
〈概要〉
普通預金残高と同額の住宅ローン残高部分について、金利が実質0%になる仕組み。例えば、ローン残高3,000万円、預金1,000万円の場合、2,000万円分にのみ金利がかかります。預金連動型の代表的な商品で、仕組みがシンプルで分かりやすいのが特徴です。
〈注意点〉
預金を引き出すと翌月から金利負担が増えるため、預金額の管理が必要。2025年1月にリニューアル再販されました。

※出典：東京スター銀行 預金連動型「スターワン住宅ローン」

●西武信用金庫：預金連動型住宅ローン特約「Value!!」
〈概要〉
月末時点の住宅ローン平均残高に対して、月末時点の普通預金平均残高に相当する住宅ローンの利息部分を、まとめて半年ごとにキャッシュバックする住宅ローン特約です。地域密着型の信用金庫ならではのきめ細かいサポートが魅力です。
〈注意点〉
住宅ローン残高を預金残高で相殺して利息を支払うタイプではなく、毎月の元利金をいったん支払った後でキャッシュバックされるシステムです。

※出典：西武信用金庫「預金連動型住宅ローン特約『Value!!』」

●auじぶん銀行：普通預金連動型 住宅ローン利息キャッシュバックプログラム
〈概要〉
プログラムにエントリーすることで、普通預金の残高に応じて住宅ローン利息の一部が最長5年間キャッシュバックされます。ローン契約者だけでなく家族の普通預金残高も対象となるのが特徴です。
〈注意点〉
キャッシュバックの対象となるのは 住宅ローン実行月の5ヶ月後からの5年間のみです。つなぎ融資に対応していないため、必要な場合は他の金融機関を検討しましょう。またネット銀行のため、基本的に対面サポートは期待できません。

※出典：auじぶん銀行 普通預金連動型 住宅ローン利息キャッシュバックプログラム

【預金連動型住宅ローンはどういう人に向いている？】

向いている人
・まとまった預金があり、当面使う予定がない人
・手元資金を残しながら金利負担を減らしたい人
・住宅ローン控除を最大限活用したい人
・将来の教育資金や老後資金のために預金の流動性を確保したい人

向いていない人
・預金残高が少なく、今後も貯蓄余力が限られる人
・より低金利の通常ローンを選びたい人
・預金より投資でリターンを得たい人

預金連動型住宅ローンは、預金残高に応じて金利負担を軽減できる魅力的な選択肢ですが、メリットを最大限享受するには「一定以上の預金を維持できること」が前提となります。
ご自身の資産状況、ライフプラン、リスク許容度を総合的に考慮し、通常の住宅ローンや繰上返済とも比較しながら、最適な選択をしましょう。
住宅ローンをはじめ、住まいのお金についてご質問やご相談がある方は、お気軽にご相談ください。

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