土地探しの基礎知識　斜線制限とは？①道路斜線制限

こんにちは、やまけんです。
今回の土地探しの基礎知識は、斜線制限についてご紹介します。

その土地で建てられる建物の高さ、容積率などに大きく関わってくる制限で、
「用途地域の規制では3階建てOKの土地なのに、斜線制限で3階建てが建てられない！」
といったことも。
土地探しの際は、斜線制限に該当するかどうか、該当する場合は制限内で希望通りの家を建てられるかどうかもしっかり考慮して購入を検討しましょう。

街中でときどき見かける、モダンでシャープな片流れ屋根が目を引くお家。
実は建物を斜線制限内に収めるための策として、屋根の傾斜を急こう配にしているパターンも多いんですよ。制限を守りつつ、オシャレで使いやすいデザインに落とし込む設計の技ですね♪

斜線制限の種類は以下の３通りです。
●道路斜線制限
●隣地斜線制限
●北側写生制限

今回は斜線制限の全体的な内容と、①道路斜線制限について解説します。

●斜線制限とは…
建築物の各部分の高さに関する制限のこと。
道路境界線からの距離(道路斜線制限)、隣地境界線からの距離(隣地斜線制限)、真北方向への距離(北側斜線制限)に応じて建築物の高さを制限することにより、建物と隣り合う道路や土地の採光、通風を確保します。

出典：国土交通省「建築基準法(集団規定)」

なお天空率(建築物を天空に投影し、平面上に正射影した場合の円の面積。建物からどれだけ天空が見込まれるかを示す値)により、斜線制限と同等以上の通風、採光が確保されると評価された場合には、斜線制限を適用しないことができます。

出典：国土交通省「建築基準法(集団規定)」

続いて道路斜線制限について見ていきましょう。

●道路斜線制限とは…
道路などに関する日照・採光・通風の確保を目的としたルール。
一戸建てを建てる場合には、3つの斜線制限の中で最も関わってくる可能性が高い制限です。
建築物の各部分は、前面道路の反対側の境界線までの距離に応じて決まる一定の高さ以下、つまり斜線内に抑えなくてはいけません。
斜線の勾配は用途地域によって異なり、住居系地域は1:1.25、商業系・工業系地域は1:1.5の直角三角形でつくられる角度となります。制限がより厳しいのは、住居系地域です。

出典：国土交通省「建築基準法(集団規定)」

●道路斜線制限の緩和措置とは…
上記は道路斜線制限の一般的な内容ですが、条件によっては制限が緩和されることも。
緩和ルールは天空率による緩和に加え、下記のようなものがあります。

・セットバック緩和
該当の建築物を道路からセットバック(後退)させた場合、その後退距離だけ前面道路の反対側に道路境界線を移動させたものとして緩和されます。

・高低差緩和
敷地の地盤面が前面道路よりも高い場合、建築可能な範囲が狭くなるため、高低差が1m以上ある場合は緩和措置の対象となります。

・水面緩和
前面道路の反対側に公園や広場、線路敷き、川などの水面がある場合、道路の採光や通風が確保しやすくなることから道路斜線が緩和されます。

・2道路緩和
複数の道路に接する敷地の道路斜線制限の緩和措置のこと。道路幅員が大きいほど高さの制限が小さくなることに関連した緩和です。
前面道路の境界線からの水平距離が前面道路の幅員の2倍以内かつ35m以内の区域および、その他の前面道路の中心線からの水平距離が10mをこえる区域については、すべての前面道路が幅員の最も大きい前面道路と同じ幅員とみなされます。これにより、みなし道路も道路幅員が大きい道路と同様の高さ制限に緩和されます。

・1.25緩和
第1種低層住宅専用地域、第2種低層住宅専用地域を除く住宅系地域を対象とした緩和措置です。
前面道路の幅員が12m以上の場合、住居系地域では勾配角度「1:1.25」と定められている道路斜線が
「1:1.5」まで緩和されるため、緩和措置がない場合よりも高い建物を建てられます。

次回は斜線制限の残る２つ、隣地斜線制限と北側斜線制限について見ていきます。
次回もぜひ、ご覧ください。

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